• 京師法律實務丨近親屬間住宅房屋轉讓稅費承擔與過戶操作指引

    在房地產市場交易的實踐過程中,買賣、贈與、繼承都是《物權法》所規定的物權處分方式,三種方式在稅費承擔和操作中有一定區別,特別是對于住宅房屋交易市場,中央和地方政府基于民生保障,給予了住宅房屋交易特殊的稅收優惠政策,使得“總體而言直系親屬贈與稅負低于買賣“的大體原則,基于交易標的房屋的不同特征,有了變數。因此,需要精確比較住宅房屋稅費負擔和過戶方式,以便于當事人合理決策、恰當行為。


    近親屬間住宅房屋轉讓稅費承擔與過戶操作指引

    李相憶 北京市京師(南京)律師事務所見習生

    指導老師:北京市京師(南京)律師事務所 譚波律師


    一、房屋繼承、贈與、買賣(以買方購買家庭唯一住房為例)三種方式的稅費對比

    種類

    繼承

    贈與

    買賣(不含自建)

    契稅

    契稅法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬免征契稅(孫子女不屬于法定繼承人,繼承交3%契稅)

    受贈人全額收4%

    買方:90平米以下,1%征收;

    90平米以上144平米以下,1.5%征收

    1.《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函[2004]1036號):一、對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬,不征契稅。二、按照《中華人民共和國繼承法》規定,非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬,屬于贈與行為,應征收契稅。

    國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]144號)規定,(二)關于個人無償贈與不動產契稅、印花稅稅收管理問題對于個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅

    《江蘇省實施<中華人民共和國契稅暫行條例>辦法》(江蘇省人民政府令第145號)第五條 契稅稅率為4%;第八條契稅應納稅額,依照本辦法第五條規定的稅率和第六條規定的計稅依據計算征收。應納稅額計算公式:應納稅額=計稅依據×稅率;

    3. 《關于調整我省房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(蘇財稅[2010]33號一、關于調整契稅政策。自2010年10月1日起,對個人購買90平方米及以下,且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,減按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上,144平方米以下,且屬于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%稅率征收契稅;對個人購買不屬于家庭唯一住房的,無論屬于普通住宅還是非普通住宅,一律按我省原定3%稅率征收契稅

    印花稅

    按“產權轉移書據”所載金額0.5‰貼花

    免征

    《印花稅暫行條例(2011修訂)》第二條規定,產權轉移書據屬于印花稅應納稅憑證。第三條納稅人根據應納稅憑證的性質,分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定,依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執行。附件11:財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專用技術使用等轉移書據,按所載金額萬分之五貼花;附件16:政府部門發給的房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證,按件貼花五元

    《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅 〔2008〕137號),“二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。”

    個人所得稅

    個人所得稅直系等當事雙方不征收個人所得稅

    非直系親屬房產贈與稅費:計稅價格×20%

    直系親屬房產贈與稅費免征

    賣方:住宅滿五年且家庭唯一免征

    不符合“滿5年且是家庭唯一住房”條件的:(計稅價格-財產原值-合理稅、費)×20%,對于“未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的”則計稅價格×1%(拍賣方式的,計稅價格×3%);轉讓三代直系親屬間、撫養關系或者贍養關系間受贈住房情形的,(計稅價格-財產原值-合理稅、費)×20%,不得核定征收

    《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》財稅[2009]78號

    一、以下情形的房屋產權無償贈與,對當事雙方不征收個人所得稅:

    (一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

    (二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

    (三)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

    三、除本通知第一條規定情形以外,房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照經國務院財政部門確定征稅的其他所得項目繳納個人所得稅,稅率為20%。

    《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》財稅字〔1999〕278號 四、對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。

    增值稅及附加(城市維護建設稅,教育費附加,地方教育費附加)

    免征

    個人持有房屋滿2年,免征 ;不滿2年,計稅價格×5%

    (城市維護建設稅:住房所在地在市的,增值×7% ;住房所在地在縣、建制鎮的,增值稅×5%

    教育費附加:增值稅×3%

    地方教育費附加:增值稅×2%

    《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件3營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定,涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅。

    家庭財產分割,包括下列情形:離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

    土地增值稅

    免征

    《土地增值稅暫行條例實施細則》 財法〔1995〕6號 第二條  以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為,不征收土地增值稅。

    《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅[2008]137號:“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。”

    不動產登記費(買方交)

    80/套

    《國家發展改革委 財政部關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》(發改價格規〔2016〕2559號)“一、不動產登記收費標準。縣級以上不動產登記機構依法辦理不動產權利登記時,根據不同情形,收取不動產登記費。(一)住宅類不動產登記收費標準。落實不動產統一登記制度,實行房屋所有權及其建設用地使用權一體登記。原有住房及其建設用地分別辦理各類登記時收取的登記費,統一整合調整為不動產登記收費,即住宅所有權及其建設用地使用權一并登記,收取一次登記費。規劃用途為住宅的房屋(以下簡稱住宅)及其建設用地使用權申請辦理下列不動產登記事項,提供具體服務內容,據實收取不動產登記費,收費標準為每件80元……

    公證費

    免征

    《司法部關于廢止<司法部 建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知>的通知》 司發通〔2016〕63號


    結論:如果是準備用于長期自住的房產,直系親屬間繼承、贈與和買賣這三種過戶方式中,一般情況下,繼承是最省稅費的方式,但繼承需要被繼承人過世后才能生效與過戶;其次是贈與過戶;最后是買賣過戶。但如果,被買賣房屋是“滿五唯一”的情況下,買賣則比贈與過戶在稅負承擔上更劃算。核心原因在于現年稅收政策對“滿五唯一“住房的交易稅收減免。


    二、南京市房屋過戶流程

    (一)繼承過戶

    1.房屋繼承過戶手續流程:

    咨詢取號綜合受理 綜合繳費 權證送達

    2.住宅房(未居住過)繼承的相關材料:

    1)所有繼承人的身份證、戶口簿或其它身份證明

    2)被繼承人的死亡證明材料,包括醫療機構出具的死亡證明;公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明;人民法院宣告死亡的判決書或者其他能夠證明被繼承人死亡的材料等。

    3)遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議。

    4)當事人與被繼承人的親屬關系證明,包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明,公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料,其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

    如果辦理過相關繼承公證,或者法院依法判決生效的法律文書確認繼承權的,也可以提交。

    (二)贈與過戶

    1.房屋贈與過戶手續流程

    申請 受理審核登簿核發證書

    2.住宅房(未居住過)贈與的相關材料


    序號

    名稱

    形式

    要求

    1

    不動產登記申請表(雙方)

    原件

    2

    申請人、代理人身份證明

    原件

    查驗后退還

    3

    委托代理人辦理的,還應提交授權委托書

    (1)單位提交授權委托書(單位)

    (2)個人提交授權委托書(個人)

    原件

    4

    戶口簿

    復印件

    提供原件核對

    5

    婚姻狀況證明:結婚證或者離婚證,或者相關生效法律文書,或者有權部門出具的婚姻狀況證明等(婚姻狀況證明與身份證明的證件類型不一致的,還需提交同人證明)

    復印件

    提供原件核對

    6

    不動產權屬證書(提交以下之一);

    (1)贈與方的不動產權證書;

    (2)贈與方的國有土地使用證和房屋所有權證

    原件

    7

    存量房贈與合同

    原件

    8

    房屋分層分戶圖

    原件

    9

    受贈人享受拆遷稅收減免政策的提交(1)受贈人的拆遷協議

    (2)受贈人的拆遷存款證實書(拆遷專項存折)。

    復印件

    提供原件核對,并加蓋“稅收抵扣章

    10

    購房證明(涉及限購政策的)

    電子或紙質原

    11

    贈與方的房屋建筑物重置成本評估報告(附《舊房轉讓土地增值稅扣除項目金額審核表》)

    復印件

    1、提供原件

    2、涉及非住征收贈與方土地增值稅的:

    (1)贈與方為單位的,須同時提交材料11、12、14、15

    (2)贈與方為個人的,可提交材料核稅結果不同

    3、除個人贈與住宅的之外,涉及

    贈與方增值稅征收的:提交材料12或13,也可不提交,核稅結果不同.

    4、贈與方為個人且屬于下列情形的,不需提交材料11-15,僅需提交材料16:個人贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妺、對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人

    12

    贈與方原購房發票

    復印件

    13

    贈與方原購房契稅完稅憑證

    復印件

    14

    贈與方房屋建筑物重置成本評估報告(附《舊房轉讓士地增值稅扣除項目金額審核表》)和重置成本評估費發票

    復印件

    15

    贈與方的原購房發票和契稅完稅憑證

    復印件

    16

    關系證明(八種關系之一)

    17

    贈與劃撥土地上非住宅類房產(或者劃撥士地上單位之間贈與房產),應同時提交以下補辦土地出讓手續的相關材料:

    (1)土地出讓合同(原件);

    (2)地出讓金發票及稅費繳納憑證(復印件);

    提交復印件的,應提供原件核對

    18


    江苏11选5