• 京師法律動態丨江蘇省高院《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》(蘇高法[2019]27號

    編者按:2019年1月31日,農歷2018年歲尾,江蘇省高級人民法院出臺了《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》。該意見主要圍繞網絡司法拍賣的程序、啟動條件、注意和禁止事項以及法律責任等細節問題作了詳細規范和指引。江蘇省高級人民法院在規范和指引執行規則、司法拍賣和變賣細節方面,一直居于全國前列。本次頒布的27號文件,重點在于規范和確立了法院在組織實施網絡司法拍賣過程中應當承擔的義務和責任,主要有:盡職調查拍賣財產的現狀、信息披露義務、不動產的騰空拍賣規則、司法文件送達方式、拍賣財產的交付規則、拍賣財產的過戶登記方式以及拍賣財產權利負擔的認定和滌除規則等,從而,進一步明確了人民法院組織實施網絡司法拍賣的義務和拍賣實施的前提條件,為進一步完善網絡司法拍賣規則、堵塞實務操作中的疏漏,讓法院放心拍、競拍人放心買,消除阻礙網拍實施的細節障礙,實現“物盡其用和資源流轉”!該《指導意見》規定的現實意義在于:針對法院在實施網絡拍賣的過程中,基于司法人力和財力資源的緊缺,而所存在的信息披露不透徹、財產調查有缺陷、權利負擔滌除有漏洞等問題提供相對明確的規則指引。



    筆者曾在代理一起執行案件時,參與了某高檔別墅的網絡司法拍賣流程,盡管法院明確了該房產的權屬和權利負擔情況,但對于是否存在阻礙買受人權利行使的現實障礙,拍賣機關要求有意向竟拍人員以現場查看為準。筆者就親身遭遇了“某案外人以被拍賣人差欠材料工程價款為由,聚集數十名社會人員,采取拉條幅,勸誘、恐嚇等方式阻攔潛在竟拍人參與竟拍,從而達到實際占有和控制房產的目的,造成該地理位置較好的高檔別墅屢次流拍的現狀”。對此,現行法律制度框架并無明確的規則予以治理和處罰,執行部門亦需要信賴行政機關的配合與處理,實踐中,往往因并未造成實際損害、或并無實據予以證實為因,對此類干擾和破壞網絡司法拍賣的現象難以有效根治,另外,拍賣房產是否是“先清騰再拍賣”、“是否協助過戶”、“相關成本由誰負擔”等細節問題沒有確定規則指引,導致有意向竟拍人最終不愿參與拍賣。因此,江蘇省高級人民法院出臺的該規定非常及時和必要,對于進一步規范網絡拍賣的執行,彌補漏洞,明確法院的作為義務等方面具有非常重要的指導意義。

    筆者對于提到的《指導意見》和《江蘇省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》(蘇高法[2018]86號)進行編輯整理,便于讀者和同行學習、交流。

    附:《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》(蘇高法〔2019〕27號)《江蘇省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》(蘇高法[2018]86號)




    《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》(蘇高法〔2019〕27號)

    網絡司法拍賣是執行財產處置程序的關鍵環節。規范網絡司法拍賣工作,對于提高網絡司法拍賣的社會公信力和司法權威至關重要。結合我省法院執行工作實際,現就進一步規范網絡司法拍賣工作,提出如下指導意見。

    一、盡職調查拍賣財產的現狀

    1.依據最高人民法院《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》(法釋〔2016〕18號,簡稱《網拍規定》)第6條第(二)、(九)項、第13條第(五)項、第14條第(三)項和《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法釋〔2004〕16號,簡稱《拍賣變賣規定》)第10條,執行法院負有查明拍賣財產權屬、權利負擔、占有使用以及房產土地性質(用途)、規劃與現狀、查封前后房產結構變化情況的職責。

    2.執行法院在處置財產前,要依法全面、具體、詳細調查財產情況,并在拍賣公示時說明。應調查內容包括:財產權屬(有無權屬登記、有無共有權人等)、財產性質(用途)、權利負擔(有無租賃權、用益物權、優先權等)、附隨義務、占有使用、位置結構(位置與登記載明位置是否一致、建筑物內部及外部結構有無改變)、附屬設施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費、優先購買權等影響占有、使用以及標的物價值等關涉競買人利益的詳細情況。

    3.執行法院要履行盡職調查職責,以詢價、評估方式確定保留價的,應將調查情況提供給詢價評估機構,作為確定拍賣財產價格的參考。

    將拍賣輔助工作委托社會機構或者組織承擔的,執行法院應當履行審查職責,必要時進行補充調查。不得以已將拍賣輔助工作委托社會機構或者組織承擔為由而免除盡職調查、審查職責,不得未經調查或僅由司法拍賣輔助機構調查而未經審查即上網拍賣,不得未經盡職調查僅在拍賣公告中表述為“詳見現狀”(或其他類似內容)。

    二、信息披露與現狀拍賣

    4.網絡司法拍賣屬于線上遠程拍賣,應最大限度地做到過程公開透明,全面展示拍賣信息,以便于接受社會監督,便利競買人作出準確判斷。

    5.執行法院應將財產調查情況在拍賣之前進行充分披露。應披露內容參照本意見第2條確定。

    6.拍賣財產有權屬證書、評估報告(或其他定價依據)的,應將權屬證書、評估報告(或其他定價依據)掃描件作為附件上傳至網拍頁面進行公示。

    7.盡職調查并充分披露信息是執行法院拍賣財產時必須履行的法定職責。不得以“現狀拍賣”為由不做盡職調查、不充分披露信息。

    三、不動產的騰空拍賣

    8.省法院《關于正確適用<最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定>若干問題的通知》(蘇高法電[2017]217號)第三條明確規定:人民法院拍賣不動產時,除法律另有規定外,一般均應清空后再拍賣。據此,除保留租賃關系拍賣或有其他法定事由外,執行法院應當將拍賣的不動產騰空后交付買受人,嚴禁在拍賣公告中表述“法院不負責騰空”。

    9.司法拍賣可以在拍賣前騰空,符合下列情形之一的,也可以在成交后騰空:

    (一)占有人書面承諾參與競買,如未競買成功,主動騰空標的物并搬離;

    (二)書面承諾成交后騰空標的物,配合法院執行;

    (三)提供擔保金作為拒不騰空妨害執行罰款預交款;

    (四)申請執行人欠缺騰空所需費用墊付能力或不愿墊付騰空所需費用;

    (五)其他有正當理由需要在成交后騰空的。

    10.拍賣土地、廠房或其他房產時,土地、廠房或者房屋內的機器設備、家具、電器等合并拍賣的,或者被執行房產內或土地上的所有財產合并拍賣的,可以不騰空拍賣。

    11.符合拍賣成交后騰空情形的,應在價款或者需要補交的差價全額交付之日起20日內騰空,并將此內容在拍賣公告中予以明確。確有特殊情況無法在20日內騰空的,逐級報請省法院批準。

    12.占有人(當事人或案外人)拒不騰空的,可以要求有關部門或單位協助停水、停電、停氣等,并依法對占有人予以罰款、拘留;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    執行法院依靠自身力量強制騰空確有困難或者執行標的物位于本省或本設區市以外的,可以逐級報請上級法院協同執行。

    13.騰空標的物所需的費用,由被執行人或占有人承擔,申請執行人、競買人或其他案外人自愿承擔的除外。

    14.執行法院應當采取必要措施,確保房產等拍賣財產現狀及裝修裝飾在拍賣前、后不受人為損壞。

    先騰空、后拍賣的,可以采取更換鎖具、張貼封條等必要措施,避免人為損壞拍賣財產。

    先拍賣、后騰空的,應當通過執行談話筆錄、要求占有(使用)人出具保證書以及下發法律文書等形式,明確要求占有(使用)人謹慎使用、妥善保管拍賣財產,確保財產現狀及裝修裝飾不受人為損壞。

    15.拍賣前騰空標的物的,騰空后可以對標的物進行必要的清理,確保標的物整潔、干凈后上網拍賣。

    因清理所支付的必要費用可以由申請執行人等墊付,標的物成交后用拍賣款優先支付;標的物未成交的,清理費用由被執行人承擔,但被執行人自行清理的除外。

    四、拍賣成交或流拍抵債的裁定送達

    16.依據《網拍規定》第22條和《拍賣變賣規定》第23條,拍賣成交或者以流拍的財產抵債的,執行法院應當及時制作拍賣成交或抵債裁定書,并在價款或者需要補交的差價全額交付后10日內送達買受人或者承受人。

    流拍后以物抵債的,因債權額較大債權人無需繳納尾款的,執行法院應當自債權人同意接受以物抵債之日起10日內送達以物抵債裁定書。

    五、拍賣財產的交付

    17.依據《網拍規定》第6條第(七)項和《拍賣變賣規定》第30條,除有法定不能移交的情形外,執行法院負有交付財產的職責。執行法院應當自拍賣成交或者流拍抵債裁定送達后15日內,將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的,強制移交。

    六、拍賣財產的過戶登記

    18.依據《網拍規定》第6條第(七)項,對于拍賣成交及流拍財產抵債且需要辦理過戶登記手續的財產,執行法院負有辦理過戶登記的職責,執行法院應當及時辦理過戶登記手續。

    19.過戶登記部門支持買受人或者承受人持法院法律文書自行過戶的,可以由買受人或者承受人自行辦理過戶。過戶登記部門不支持買受人或者承受人自行辦理過戶以及其他原因自行辦理過戶有困難的,執行法院應當及時制作裁定書和財產權證照轉移協助執行通知書,并在裁定書送達買受人或者承受人之日起15日內辦理財產過戶登記手續。

    買受人或者承受人應當支付相應稅費而拒不支付、拖延支付導致無法及時辦理過戶登記的,人民法院應向過戶登記部門送達裁定書和財產權證照轉移協助執行通知書,但應當載明待買受人或者承受人完稅后協助辦理過戶登記手續的內容。

    20.符合省法院《關于執行疑難問題的解答》(蘇高法[2018]86號)[1]處置在集體土地上建造的房屋、國有建設用地上建造的無證房屋,且拍賣公告中聲明不負責辦理過戶的,或者買受人、承受人明確表示無需辦理過戶登記手續的,執行法院無需辦理過戶登記手續。

    21.依據《拍賣變賣規定》第31條,拍賣成交或者流拍抵債財產上設有抵押、質押或者有法院查封的,執行法院出具的裁定中應當明確有解除抵押、質押登記以及解除查封的內容,不得以“非正常解押”或抵押、質押權人自行辦理解壓等為由不予辦理、拖延辦理解押手續。

    七、拍賣財產涉租賃關系的認定與滌除

    22.拍賣被執行人的財產,案外人主張有租賃關系的,執行法院依據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(法釋〔2015〕10號,簡稱《異議復議規定》)第31條以及《拍賣變賣規定》第31條第2款規定進行形式審查。

    需要保留租賃關系的,以裁定形式確定本次拍賣為保留租賃關系拍賣,并載明租賃到期時間;需要滌除租賃關系的,以裁定形式確定本次拍賣為滌除租賃關系拍賣。

    23.滌除租賃關系的裁定中,除應當有滌除租賃關系的內容外,還應當明確解除占有、使用人對不動產的占有,并向占有、使用人發出解除占有協助執行通知書,但不得在裁定中直接確認租賃合同無效或解除租賃合同。

    24.當事人及案外人對保留租賃關系拍賣或滌除租賃關系拍賣的裁定不服的,可以依法提出異議。

    25.拍賣公告中應當明確本次拍賣為保留租賃關系拍賣或滌除租賃關系拍賣。

    保留租賃關系拍賣的,應當明確公示租賃到期時間。

    八、司法拍賣的撤銷

    26. 拍賣成交后,非因法定事由不得隨意撤銷拍賣。

    依據《網拍規定》第31條以及《異議復議規定》第21條規定,撤銷司法拍賣,原則上需要當事人、利害關系人提出撤銷拍賣的異議申請,由執行裁判機構經異議審查后裁定是否撤銷。執行機構不得依職權主動撤銷司法拍賣,確需依職權撤銷司法拍賣的,應當通過執行監督程序處理。

    27.競買人悔拍的,應依法承擔法律責任。執行法院不得勸說、強迫競買人放棄競買。凡發現勸說、強迫競買人放棄競買的,予以追責。

    九、單獨拍賣與合并拍賣

    28.依據《拍賣變賣規定》第17條和第18條關于單獨拍賣與合并拍賣的規定,如果多項不動產雖有獨立的權屬證書,但已經改變了現狀,多項房產已經連通,在使用上不可分或無法區隔,原則上應當合并拍賣。前述情形能恢復原狀的可以在恢復原狀后單獨拍賣。申請人申請拍賣個別房產的,執行法院應當進行釋明。

    29.對于拍賣財產現狀已改變的,應在拍賣時以文字說明、圖片、照片、視頻等形式,充分披露現狀改變的情況以及相關房屋的整體現狀。不得以拍賣公告中已說明“現狀拍賣”“以現狀為準”“要看現場”等為由免除執行法院對現狀改變情況的披露職責。

    十、查封后占有、使用查封財產的處理

    30.依據《查、扣、凍規定》第26條,對于法院查封后沒有經過法院準許,當事人或案外人擅自占有、使用查封財產的,裁定解除其占有或者排除其妨害,并限期執行。同時予以拘留、罰款處罰,情節嚴重的,追究刑事責任。

    經執行法院準許使用的,可以明確使用費,并要求使用人出具交納使用費用于清償被執行人債務的承諾書。不按承諾書交納使用費的,解除準許使用,并限期搬離。拒不搬離的,予以處罰。

    十一、司法拍賣的合議制度

    31.依據最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》(法釋〔1998〕15號)第5條和《網拍規定》第27條,執行程序中,是否拍賣、是否評估、合并(整體)拍賣或單獨拍賣、以何種方式定價、買受人是否構成悔拍、買受人逾期付款能否認定拍賣繼續有效等屬于重大事項,應當組成合議庭討論決定,不得由承辦人一人決定。



    注釋[1] 《江蘇省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》(蘇高法[2018]86號)

    為解決執行工作中較為突出的疑難問題,統一全省執行尺度,根據相關法律、司法解釋的規定及精神,結合執行工作實際,制定本解答。

    一、在集體土地上建造的房屋,是否可以處置?

    (一)在集體土地上未經批準建造的房屋,是否可以處置?

    參照《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號),可以進行"現狀處置"。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質,買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋,后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的,債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。

    (二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫等,是否可以處置?

    在不改變租賃合同前提下,可不征得集體經濟組織同意進行"現狀處置",但處置前應告知集體經濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內容,特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。

    確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后,被執行人作為承租人的權利義務由受讓人繼受。

    拍賣前租賃期限已屆滿,租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的,尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執行人)補償的,執行補償款。沒有約定收歸集體組織的,被執行人繼續使用租賃土地,集體組織沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期,執行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執行法院與集體組織協商確定。不能協商確定的,執行法院可以參照市價標準確定。

    二、在國有建設用地上建造的無證房屋,是否可以處置?

    依據《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號),對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執行法院應就該房屋是否可轉化為有證房屋征求行政機關意見,并作為確定無證房屋價值的參考。

    處置未辦理初始登記的房屋,具備初始登記條件的,執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》;暫時不具備初始登記條件的,執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》,并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后,由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的,原則上進行"現狀處置",即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀,買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋,后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

    三、被執行人購買的預售商品房,如何執行?

    被執行人已將房款全部支付給開放商(被執行人自付一部分,銀行貸款一部分),銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記),開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下,預售的商品房被法院預查封后,開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的,不得對抗人民法院的執行,人民法院可以繼續執行預售房產。

    人民法院在辦理預售商品房預查封時,除向房產登記部門送達預查封有關法律文書之外,還應及時向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書,告知預售商品房已被法院預查封,擅自向被執行人退款承擔法律責任。

    在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書前,開發商已退還給被執行人的款項,在變價款中預先扣除支付給開發商。向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書后,開發商擅自退還給被執行人的款項,由開發商自行追索。

    對于開發商已退還銀行的相應款項,在變價款中預先扣除支付給開發商。開發商尚未退還銀行相應款項的,在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行,并通知開發商。

    四、對于被執行人與案外人(含配偶)共有的財產以及未成年子女名下財產,如何執行?

    生效法律文書僅載明被執行人個人為債務人,對于下列財產,執行法院可以執行。

    (一)被執行人配偶名下的存款、股權(股份)、金融理財產品等,婚后登記在被執行人配偶單方名下的房產、車輛以及婚后登記在被執行人和其配偶雙方名下的房產、車輛等財產;

    (二)登記在被執行人及其他人名下的共有財產以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執行人財產或同意作為被執行人財產接受強制執行的財產;

    (三)對于被執行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數額存款,登記在被執行人未成年子女單方名下的房產、車輛或者登記在被執行人和其未成年子女名下的房產等,執行法院可以執行。

    對于共有財產,應當先行實物分割后執行,但不能實物分割或分割會導致財產價值明顯減損的,執行法院可以整體處置。

    對于處置后變價款的執行,以被執行人在共有財產中所占份額為限。被執行人在共有財產中所占份額,以登記公示為準;沒有登記公示的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。但對于被執行人配偶單方名下以及被執行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產,原則上以1/2份額為限執行。

    在人民法院整體處置前,共有人愿意支付被執行人應有份額部分對應的價款申請排除執行,債權人和債務人對此予以認可的,人民法院可以準許。處置時鼓勵共有人積極參與競買,共有人競買成交后僅需支付被執行人應有份額部分對應的價款即可。

    共有人及未成年人子女基于實體權利提出異議的,適用民事訴訟法第227條審查處理。

    五、房屋騰空過程中清理出的物品,如何處置?

    被執行人下落不明的,騰空房屋時,必須使用執法記錄儀同步全程錄音錄像,同時邀請公證人員對清理出的物品清單進行公證。騰空清理出的被執行人及案外人(承租人、保管人、現居住人、非法占有人等)的物品,執行法院可以指定申請執行人或其他人保管,并通知權利人限期30日內領取。拒不領取或下落不明的,執行法院可以處分該財產。處分所得價款,扣除搬遷、保管及拍賣變賣等相關必要費用后,暫時保管于法院賬戶,并通知權利人限期領取,但權利人明確表示放棄的除外。

    處分被執行人物品所得價款,可用于清償債務,清償債務后有剩余的,退還給被執行人,被執行人下落不明的,可以向有關機構提存;處分案外人物品所得價款,經通知領取拒不領取的,可以向有關機構提存。

    依法不能處置或變價不成的物品經通知領取拒不領取的,可將物品向提存機構提存,構成妨礙執行的,可以根據民事訴訟法第一百一十一條處罰。但權利人明確表示拋棄該物品的,執行法院可以酌情處理。

    六、被執行人的股權(股份)如何處置?

    執行被執行人所持上市公司流通股(股票)時,執行法院在采取控制措施后,經申請執行人同意,可以責令被執行人限期30日內自行處置,并由執行法院控制相應價款,也可以直接指令證券公司限期拋售(強制平倉)或者按照收盤價直接抵債給債權人并辦理過戶手續。被執行人自行處置時,不得損害債權人利益。

    執行被執行人所持上市公司限售流通股(股票),可以先將限售流通股強制扣劃至申請執行人賬戶,待限售股辦理解禁手續轉為流通股后再行處置。在此過程中,執行法院視情可以凍結申請執行人該賬戶,防止變價款高于執行標的額時申請執行人轉移變價款損害被執行人利益。

    執行被執行人所持上市公司國有股或社會法人股時,如果股權持有人或所有權人在限期內提供了方便執行的其他財產,應當首先執行其他財產。其他財產不足以清償債務的,方可執行股權,且應當采取拍賣的方式。

    執行被執行人所持其他股權或股份,應當采用拍賣方式。

    七、拍賣股權時,保留價如何確定?

    拍賣股權(上市公司國有股和社會法人股除外)時,保留價可以由當事人協商確定;也可以根據最近三個月成交價、股權所在公司出具的價格意見(向股權所在公司的詢價)確定;同時,還可以參照在稅務、工商部門備案或提交的資產負債表、損益表、凈資產表以及該公司公布的年度報表等確定股權價值。必要時,可以就確定價格征詢評估公司、會計事務所、審計部門等有關專業機構或人士的意見。

    以上方式無法確定保留價的,委托評估機構對股權進行評估。股權價值評估時,人民法院可以責令被執行人及股權所在的公司提供評估所需的財務會計報表等資料。未在指定期限內提供的,可以向稅務、工商部門調取資產負債表、損益表、凈資產表及該公司公布的年度報表等財務資料交予評估公司評估,同時,可以根據情節輕重,對拒不執行及拒不協助執行的被執行人及股權所在公司及其主要負責人或直接責任人員進行相應處罰。


    被執行人對依職權確定股權價值提出異議的,應當提供能證實其主張的財務資料。僅提出異議而拒不提供相應財務資料證實的,仍以原評估價進行拍賣。在股權保留價確定之前,人民法院通知被執行人提交確定股權保留價所需材料無正當理由拒不提交,在保留價確定后提出異議并提交財務資料的,可以根據民事訴訟法第一百一十一條進行相應處罰。人民法院可以根據被執行人提交的能確定股權價值的財務資料進行評估或補充評估或據此調整股權價格。

    八、拍定人未在拍賣公告確定的期限內支付余款的,如何處理?

    拍定人明確表示放棄買受或明確表示拒絕支付余款的,以及執行法院責令限期(以不超過15日為宜)支付余款逾期仍未支付的,視為"

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