• 京師徐亞兵律師:放假持續看漲時代背景下二手房買房人的法律風險防控


    一、案例導語

    最近國內不少一、二線城市的房價大幅上漲,南京作為二線城市的代表,更是經歷了罕見的房價暴漲,其中江寧區名列2016年8月南京各區縣市住宅價格上漲排行榜榜首,比去年住宅價格同期上漲43.75%,由此出現了一波罕見的二手房買賣違約潮。2015年全年度南京全市各級法院共受理商品房買賣合同糾紛案件1684件,與去年同期928件相比增加544件,同比上升58.62%。

    在房價上漲時期,賣方受到房屋升值的誘惑,賣方違約拒售房屋的現象比較突出。目前在全國各地房價呈現瘋長的大背景下,房屋的買方在面對賣方惡意違約時,買家該如何妥善應對?由于作為商品房賣方的房地產開發商惡意違約不具有常態性,本文將以二手房買賣為例,引導買方防控因賣方違約造成的法律風險。



    二、案例要點

    1.案件名稱

    鐘某某訴王某某房屋買賣合同糾紛案

    2.案情簡介

    王某某有一套面積為67.42平米的房屋,該房屋尚有按揭貸款未還清,尚未辦理房屋權屬登記。2016年4月16日,鐘某某、王某某以及某房屋中介公司簽訂《房地產中介合同》一份,約定由王某某將其名下房屋以89萬元的價格出售給鐘某某。付款方式:1.合同簽訂當日鐘某某支付定金2萬元;2.鐘某某出借32萬元,用于王某某于2016年5月16日前辦理房屋解押手續,解押后200個工作日內雙方辦理產權送件手續,送件后該借款轉為房款;3.鐘某某以公積金貸款方式向王某某支付購房款54萬元,該款項由銀行直接下款到王某某賬戶;4.余款1萬元于房屋交付時付清。

    就公積金貸款部分,雙方明確于2016年8月5日前攜帶貸款資料共同去銀行辦理貸款相關手續,如未能按時提供有效貸款資料或未能按時簽字而影響交易進程的,雙方協商解決并各自承擔相關責任。合同特別約定,王某某自辦房屋權屬登記手續,費用自理。如一方出現違約行為,違約方根據合同標的額的15%,計13.35萬元支付違約金。

    合同簽訂后,鐘某某依約分別于2016年4月16日向王某某支付購房定金2萬元,2016年5月16日向王某某支付33萬元。收到鐘某某支付的上述款項后,王某某提前還清銀行按揭貸款,同時將房屋交付給鐘某某。2016年7月31日王某某以沒錢辦理房產證為由,要求鐘某某承擔辦理產權證的費用2萬元,鐘某某予以同意并于當日向王某某支付2萬元。2016年8月5日是雙方約定的辦理貸款審批手續的日子,王某某以各種理由為借口不履行協助義務。王某某多次向房屋中介公司以及鐘某某表示因房價上漲,其不愿以89萬元的價格出售該房屋,要求在依照合同約定支付13.35萬元違約金后解除合同或者要求鐘某某增加購房款20萬元。

    此外,王某某名下房屋在房屋買賣合同簽訂后房價上漲明顯,短短4個月,房價從89萬元上漲到140萬元以上。

    鑒于王某某的惡意違約行為,鐘某某于2016年8月8日向案渉房屋所在地人民法院提起民事訴訟,要求判令王某某繼續履行《房地產買賣中介合同》,交付房屋,并承擔違約責任。

    3.爭議焦點

    在合同約定的辦理房屋過戶的時間尚未到達的情況下,鐘某某能否要求王某某提前辦理房屋過戶手續。

    4.案件法律分析

    (1)王某某的行為是否構成預期違約?

    針對此問題,王某某在2016年8月12日發給鐘某某的一則短信上明確表示“這個房子我是無論如何都不得賣了,家里為此吵破了天”;此外王某某多次向鐘某某以及房產中介公司工作人員表示:鐘某某要想繼續購買該房屋,必須增加合同價款。根據合同法第一百零八條的規定,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。王某某在合同履行期到來之前無正當理由明確表示將不履行合同,王某某的行為構成預期違約。因此,作為房屋買方的鐘某某完全可以據此要求王某某提前履行房屋過戶義務。

    (2)在王某某行為構成預期違約的情況下,鐘某某能否既主張繼續履行合同,又要求王某某承擔合同約定的違約責任?

    民法通則第一百一十一條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件,另一方則有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。根據合同法第一百零七條的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。承擔違約責任的種類有繼續履行(標的物還可能繼續履行且有利益存在)、采取補救措施(如修理、更換、重作、退貨、減價等)、賠償損失(即違約方以支付金錢的方式彌補受害方因違約行為所減少的財產或者所喪失的利益)。從法律條文本身看,承擔違約責任的幾種形態是并列存在的,當事人可根據違約方的具體情況以及標的物的具體狀況,選擇其中的一種或幾種違約責任承擔形式。合同法第一百一十四條第三款亦明確規定,當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。因此,在王某某行為構成預期違約的情況下,鐘某某既可以主張繼續履行合同,又可要求王某某承擔合同約定的違約責任。

    (3)王某某能否主動向鐘某某支付13.35萬元違約金之后解除合同?

    在雙方發生糾紛后,王某某多次表示其愿意依照雙方合同的約定向鐘某某支付違約金13.35萬元以解除房屋買賣合同。筆者認為在王某某構成預期違約的情況下,合同是否解除,其選擇權在鐘某某,而不是在王某某。鐘某某可以選擇要求繼續履行合同,同時要求王某某承擔賠償責任;鐘某某也可以選擇解除合同,要求王某某賠償實際損失。對房屋漲跌損失的確定,可參照以下方式:①雙方協商確定的,從其約定;②雙方不能協商確定的,原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差,確定房屋漲跌損失;③無最相類似房屋比照的,可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。

    5.辦案流程

    (1)第一時間啟動訴訟程序,對案涉房屋進行財產保全,防止王某某惡意將房屋出售給他人,造成合同繼續履行不能。這一步至關重要,為鐘某某在后期的訴訟過程中爭得了先機與主動。

    (2)搜集王某某預期違約的相關證據,包括與鐘某某以及房產中介工作人員之間的微信、短信往來記錄,同時,聯系房產中介公司工作人員,動員其到人民法院作證。為防止電子證據滅失,辦案過程中我們對這部分電子證據進行了證據保全公證。為了進一步固定其預期違約的事實,我們采取了向王某某發律師函的方式催告其履行配合辦理貸款手續的義務。

    (3)法院開庭時,我方主動降低賠償款項,經法院調解,雙方簽署了調解協議,王某某承擔鐘某某的律師費、本次訴訟費,并于7個工作日內辦理房屋過戶手續,本次糾紛一次性了結。






    三、買房人風險分析

    1.案涉房屋被處置,合同履行不能的風險。

    該案最大的風險就在于案涉房屋被王某某出售給善意第三人并迅速辦理過戶手續,造成合同履行不能。在第三人善意取得案涉房屋的前提下,鐘某某將無法要求王某某繼續將房屋出售給自己,構成事實上的履行不能。

    2.已支付的購房款與定金存在風險

    本案當中,王某某系重慶人,其購買案涉房屋目的是為了投資。在履行不能的情況下,鐘某某只能選擇解除合同,要求王某某退還已付購房款,同時追究王某某的違約責任。對于王某某這樣的購房投資人,本案將存在執行的風險。




    四、防控對策

    1.重視房屋買賣合同的簽訂,加重違約責任,增大房屋賣方的違約成本,使房屋賣方不敢輕易違約。

    二手房買賣過程當中,房屋的買方面臨的法律風險很多。具體到本案作為買方的鐘某某在簽訂購房合同時至少需要考慮該房屋何時能領取產權證;王某某按揭貸款的金額以及還款情況;該房屋另外一個共有權人(王某某的前夫)是否同意賣房;王某某與其前夫離婚協議中約定該房屋歸王某某所有是否影響該房屋買賣合同的效力;鐘某某采取公積金貸款方式購房,貸款金額、下款時間;房屋何時交付;房屋何時辦理過戶;房屋內設施設備的交接、水電氣的交接等。鐘某某簽訂的購房協議中的部分條款對保護其自身權利明顯不利,比如合同約定的付款方式為鐘某某出借32萬元,用于王某某于2016年5月16日前辦理房屋解押手續,解押后200個工作日內雙方辦理產權送件手續,送件后該借款轉為房款。根據該條款,該32萬元房產過戶前并不屬于購房款,其性質是一種借款,如雙方就房屋買賣發生爭議,不排除鐘某某另案提起民間借貸之訴,追索該部分房款。同時約定的房屋過戶時間太長,200個工作日,這么超長的時間段里,鐘某某的資金處于十分危險的狀態。所以,正確簽訂房屋買賣合同很重要。最好聘請專業的律師陪同簽訂房屋買賣合同,最大限度降低風險。

    在房屋買賣合同條款中,違約責任條款是最為至關重要的條款之一。在合同中明確嚴格的違約責任,是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中,小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”,缺少實際效果。當賣方發現房價飆升則以種種理由要求解除買賣合同,要求買方退房。沒有嚴格的違約責任,出賣方會意識到其違約成本遠低于違約后的既得利益, 毀約成本太低,甚至錯誤地以為只要支付雙倍定金,或者違約金,就能解除合同,然后就該房產另行出售,以獲得高房價、高收入。正是出賣方出于這種趨利避害的考慮,才導致目前房屋買賣合同糾紛案件頻發。所以,有必要實行懲罰性賠償原則,通過提升違約成本等手段,使得買賣雙方不得隨意違約。

    2.在對方出現預期違約情形時,果斷采取財產保全措施,爭取談判的主動地位,防止出現履行不能。

    在賣房人惡意處置案涉房產之前,向房屋所在地人民法院申請財產保全,查封案涉房屋,防止案涉房屋被賣房人惡意處置,可以最大限度保護買房人的合法權益,爭取主動。

    3.充分搜集賣方怠于履行以及預期違約的證據,為最終取得訴訟的勝利做準備。

    如果賣方怠于履行,買方一定要固定催告的證據:如發函催告賣方在一定期限履行合同義務,催告函最好以EMS方式寄發,注意在快遞單上寫明“催告函”、“辦理貸款催告函”等,并保留快遞底單以證明送達賣方。同時可以其他方式催告賣方,比如發送短信或打電話錄音等。微信、QQ、電子郵箱等也可以考慮采用,但相對而言,證據效力較低,建議首選EMS,其次短信以及電話錄音。如果賣方仍怠于履行或拒絕履行,則可委托律師發送律師函,進行進一步的催告。對催告過程,可以委托公證處對送達過程進行證據保全。經催告無效的,則可固定賣方違約的事實,著手提起民事訴訟。





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